Wenn Sie sich entschlossen haben, eine Immobilie zu kaufen bzw. zu erstellen, dann ist neben der Entscheidung für das Objekt , die Lage, die Ausstattung der wichtigste Entscheidungsschritt, die Auswahl der Finanzierung.  Diese Entscheidung bindet den Kunden in den meisten Fällen mindestens 5 bis 10 Jahre an seinen Bankpartner.

Daher gilt es, sich im Vorfeld Gedanken über die Art der Immobilienfinanzierung und die Belastungsgrenze der eigenen Haushaltsrechnung zu machen.

Bei Angeboten für Baufinanzierung müssen Sie besonders Zinssätze und Nebenkosten im Auge behalten. Baufinanzierung bietet fast jede Bank und Sparkasse, spezielle Hypotheken- und Discountbanken kommen hinzu, das Angebot ist vielfältig. Wichtigste Kriterien für die Auswahl sind der Vergleich der Effektivzinsen und der Nebenkosten.

In den nächsten Abschnitten erfahren Sie, worauf Sie achten müssen, um die für Sie günstigste Art der Baufinanzierung zu finden.

Zinssätze – Wichtiges zum Vergleich

Wie bei jeder anderen Finanzdienstleistung gilt zunächst einmal: Vergleichen Sie verschiedene Angebote. Denn auch in der jetzigen Niedrigzinsphase kann sich ein Vergleich der Konditionen noch lohnen, liegen doch zwischen billigstem und teuerstem Effektivzins ein paar hundert Euro an Mehrbelastung.

Besonders wichtig ist das Vergleichen beim Zinssatz. Beim Vergleich von verschiedenen Immobilienfinanzierungen sollten sie niemals die nominalen Zinssätze vergleichen, sondern den effektiven Jahreszins (Effektivzins), der eine wichtige Entscheidungshilfe bietet.

Weil der Effektivzins allein jedoch auch nur eingeschränkt als genaues Vergleichskriterium für Baukredite geeignet ist, sollte man sich vom Kreditinstitut einen ausführlichen Tilgungsplan erstellen lassen. Dieser bietet Ihnen eine Übersicht über alle anfallenden Kosten und nennt die Restschuld am Ende der Zinsbindungsfrist. Denn die sicherste Methode beim Konditionsvergleich ist der Blick auf die Restschulden, die nach Ablauf der Zinsbindung bei gleicher Tilgungsrate übrigbleiben. Je geringer diese Schuld ist, desto besser ist das Angebot.

Achtung bei den Nebenkosten

Beim Zinsvergleich sollten Sie mehrere Angebote von Banken einholen. Doch Vorsicht: Der Effektivzins ist nicht der alleinige Bemessungsfaktor. Eine ganze Reihe von versteckten Nebenkosten sind in ihm nicht enthalten. Dabei handelt es sich um:

• Schätzkosten
• Bereitstellungszinsen
• Teilauszahlungszuschlag
• Kontoführungsgebühren
• Effektivzins
• Nebenkosten

Diese Kosten sind in der Preisangabenverordnung vorgeschrieben. In der Regel müsste mit Hilfe des Effektivzinses bereits eine Eingrenzung der Angebote auf die drei besten möglich sein.

Nebenkosten, die nicht im Effektivzins berücksichtigt sind:

Bearbeitungsgebühren: Bis zu 2% der Darlehenssumme verlangen Kreditgeber häufig vom Kunden. Existiert diese Gebühr nicht, so sind wiederum die anderen Nebenkosten häufig höher als bei Vergleichsangeboten.

Schätzkosten: Werden von den Kreditinstitutionen für die Ermittlung des Immobilienwertes, insbesondere des Beleihungswertes erhoben. Sie betragen rd. 1 bis 2% der Darlehenssumme.

Auszahlungsweise: Soll es zu Teilauszahlungen in mehreren Tranchen kommen, können zusätzliche Gebühren anfallen.

Bereitstellungs- oder Bauzeitzinsen: Manche Kreditnehmer vereinbaren, die gesamte Darlehenssummen in festgelegte Tranchen hintereinander abzurufen. Denn in den unterschiedlichen Bau- und Finanzierungsschritten brauchen die Bauherren noch nicht sofort das ganze Geld. Für die beim Kreditinstitut ruhenden Beträge braucht der Kunde oft noch nicht die volle Darlehenssumme zu bezahlen. Jedoch verlangt die Bank einen gewissen Obolus in Form der Bauzeitzinsen.

Die Zinsbindung

Welche Zinsbindungsfrist ein Kredit haben sollte, hängt von der Lage am Kapitalmarkt ab. Bei den derzeit immer noch relativ niedrigen Zinsen fällt die Entscheidung für eine langfristige Bindung leicht. Baugeld ist je nach Beleihungsgrenze zu Zinssätzen zwischen drei und fünf Prozent zu haben.

Wer vor zehn Jahren eine Immobilie finanzierte, musste wesentlich mehr bezahlen. Nach Einschätzung von Fachleuten sollte man sich das niedrige Zinsniveau mit einer Zinsbindungsfrist bis zu zehn Jahre sichern.

Wie sieht es mit staatlicher Förderung aus?

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Immobilienfinanzierung werden auch Riester gefördert

Mit dem Wohnriester kann selbst genutztes Wohneigentum in die Altersvorsorge einbezogen werden. Dadurch wird dem Verlust der Eigenheimzulage, die 2005 außer Kraft gesetzt wurde, etwas entgegen gewirkt.

Wohnriester kann für den Erwerb einer Wohnimmobilie oder von Anteilen an Wohnungsbaugenossenschaften sowie zum Abzahlen von Immobilienkrediten genutzt werden. Jedoch muss die erworbene Immobilie dann auch selbst genutzt werden.

Bis zu 100% des angesparten, steuerlich geförderten Vermögens der Altersvorsorge können für eine Wohnimmobilie verwendet werden. Das Geld muss anders als bisher nicht mehr vor Beginn der Rentenzahlung zurückgezahlt werden. Wer also bisher in einen Riestervertrag zahlt und eine Immobilie kauft, kann das angesparte Vermögen komplett für den Kauf hernehmen.

Ab 2009 gilt zusätzlich die Regelung, dass das Riester-Vermögen nur dann verwendet werden darf, wenn es über 10.000 € liegt. Ansonsten gelten für Wohnriester dieselben staatlichen Zulagen wie bei den anderen Riester-Verträgen.

Die Zulagen zahlt der Staat wie beim herkömmlichen Riester-Sparen, und gerade für Familien kann das sehr hilfreich sein: Die Zulage für jeden rentenversicherungspflichtigen Erwachsenen beträgt 154 Euro pro Jahr, für jedes Kind 185 Euro und für Kinder, die ab 2008 geboren werden, sogar 300 Euro jährlich – sofern man seine Mindestbeiträge in den Spar- oder Darlehensvertrag einzahlt. Der Mindestbeitrag beträgt seit 2008 vier Prozent des Jahresbruttoeinkommens.

Wer eher weniger verdient, kommt so schon mit einer relativ geringen Eigenleistung an seine vollen Zulagen. Umgekehrt gibt es einen höheren Steuervorteil für alle, die mehr einzahlen: Denn seit diesem Jahr werden vom Finanzamt 2.100 Euro statt bisher 1.575 Euro als steuerliche Sonderausgaben akzeptiert.